指南 II
在租赁土地上建造别墅。
您以三十年期租赁这片沙滩与椰林。房屋归您所有。以下是这对一个外国家庭意味着什么，从第一张图纸到第一个季节。
所有权
房屋归您所有。土地为租赁。
泰国法律将土地与其地上物分开。外国人不能拥有土地，但可以拥有建筑；而使这一所有权对外可见的方式，是在租赁登记的同时，于地契上登记地上权。它赋予您在租期内拥有土地上构筑物的权利，以自己的名义为其投保，随租赁一并出售，以及将其留予继承人。
我们建议每一位兴建房屋的承租人采用这一架构，并将其作为标准予以登记。租约随后载明到期时的处理：由您拆除建筑，由业主按约定公式购入，或者交付移转。在开始时便决定这一点，正是从容的三十年与焦虑的三十年之别。
可以在哪里建造
- 海岸退缩
- 全国范围内，距高潮线 12 米以内不得建造永久建筑。泳池与露台通常视为构筑物；请在当地核实。
- 高度
- 建筑高度按道路宽度受到限制，部分沿海县还对近岸高度设有上限。低层建筑、处于椰树树冠之下，既是规定，也是更好的设计。
- 城市规划
- 我们的四春 (Sichon) 土地位于允许住宅与旅游用途的府级规划区内。那泰 (Natai) 属围墙环绕的住宅与度假村地段。具体设计的确认，由县建筑管制办事处在许可程序中作出。
- 许可
- 建筑许可由地方行政机关签发，通常在持照泰国建筑师与工程师提交完整申请后 45 天内核发。它可以承租人的名义持有。
- 公用设施
- 府级电力与供水已通至四春的道路；那泰在道路旁设有公用设施接入点。水井须经府级地下水审批。两个县均有光纤网络。
2026 年的费用
泰国南部拥有成熟的建筑师与承包商市场，其建造水准符合国际预期。以下为大致数字，不含土地租金：
- 建筑与工程设计
- 自概念设计至许可与现场监理的全程服务，通常为建造成本的 6–10%。
- 建造
- 精装别墅每平方米 35,000–60,000 泰铢（约 900–1,600 欧元）；高端承包商与进口饰面则更高。一栋 300 平方米带泳池的房屋：约 35 万–70 万欧元。
- 泳池、景观、家具
- 私人泳池、种有成龄植栽的花园与全套家具，请预留 6 万–15 万欧元。
- 日常费用
- 一对管理员夫妇、泳池与花园养护、保险及土地税，单栋别墅通常为每年 8,000–15,000 欧元。
- 工期
- 设计与许可三至六个月；施工十至十六个月。请依雨季安排工期。
四春的一栋别墅
我们的四春土地为 241 莱，约 38 公顷，拥有一公里海滩。它足够大，可在部分海滨租出二至十莱的私人庄园，其余土地保持原貌，并共用一条已载于地契、自公路引入的进场道路。一个想要真正的海滩、成龄椰林、背倚考南山脉 (Khao Nan)、数百米内别无邻居的家庭，在泰国大陆海岸上找不到多少这样的地方。
相比之下，那泰以单一的十年商业租赁方式提供，而非用于私人别墅。若目标是别墅，请向我们询问四春。
每年部分时间在此生活
许多外国业主每年有部分时间在泰国度过，其余时间将房屋出租或借与他人。单栋别墅的短租通常获准；出租多个单位则需要酒店执照，那是另一个项目（见下一篇指南）。长期签证如今可一次停留数年，登记的租赁亦获接受为您的住址。伦敦、法兰克福、苏黎世、巴黎、迪拜、多哈、新加坡、香港、上海、首尔、悉尼与珀斯均有直飞航班抵达普吉 (Phuket)；四春还需再乘一小时国内航班至洛坤府 (Nakhon Si Thammarat) 或素叻他尼 (Surat Thani)。
外国买家常向我们提出的问题
外国人可以在泰国拥有房屋吗？
可以。外国人能够拥有建筑，只是不能拥有其下的土地。一项登记的地上权，或与土地分别登记的建筑所有权，使您在租期内对建于租赁土地上的别墅享有合法所有权。
在泰国建造一栋别墅需要多少费用？
2026 年，由普吉或苏梅岛 (Koh Samui) 信誉良好的承包商建造的精装海滨别墅，每平方米约 35,000–60,000 泰铢（约 900–1,600 欧元），泳池、景观与家具另计。一栋 300 平方米带泳池的别墅，视规格而定，通常落在 35 万至 70 万欧元之间。
在泰国建造一栋别墅需要多长时间？
设计与许可需三至六个月；单栋别墅的施工通常为 10–16 个月。请在工期中预留雨季。
海滩上有建造限制吗？
有。全国范围内，距高潮线 12 米以内不得建造；部分沿海地区对近岸高度设有限制。我们的两处土地均位于允许住宅用途的区内；具体设计的建筑范围须与县办事处确认。
我不在时可以把别墅出租吗？
单栋别墅的短租通常可行；出租超过少数几间客房或单位则需要酒店执照。许多业主会委任当地的别墅管理公司。租金收入在泰国须纳税。
我可以每年有部分时间住在泰国吗？
可以。面向退休人士、远程工作者与投资者的多年期长期签证均已设立，而建于登记租赁土地上的别墅，就上述用途获接受为您的居所。
