指南 I
三十年租赁，为外国人士详解。
外国人不能在泰国拥有土地，但可以每次稳妥地持有三十年，泰国大多数外资经营的海滩度假村正是如此。以下是其运作方式。
指南 I
外国人不能在泰国拥有土地，但可以每次稳妥地持有三十年，泰国大多数外资经营的海滩度假村正是如此。以下是其运作方式。
为何租赁
来自欧洲、澳大利亚、海湾地区、新加坡、香港、中国、日本与北美的买家来到泰国南部已有四十年。其中极少有人拥有别墅之下的土地。泰国法律（《土地法》第 86 条）将土地所有权保留予泰国国民及泰方控股公司，而 1990 年代与 2000 年代售出的代持公司架构已被当局逐步清理。
外国人无需任何变通即可做到的，是持有最长 30 年的登记租赁权。租赁在土地厅登记于 Chanote 地契（Nor Sor 4 Jor，泰国最高等级的土地所有权证）的背面。自此刻起，它便是一项物权：对任何购买该土地的人均具约束力；若租约载明，可以继承；在租约允许的范围内可以转让或转租；业主不能因改变主意而将其取消。
超过三年而未登记的租赁，仅在三年内可强制执行。这是外国买家在泰国最常犯的错误，通常是因为卖方提供了更便宜的“私人合同”。切勿接受。
您可能见到泰国物业以远超三十年的期限作宣传。泰国法律不予登记。土地租赁的登记期限最长为三十年；超出部分只是对未来的承诺，而非地契上的权利。我们只承诺可以登记的内容。
因此，坦诚的立场是：您以三十年为基础作出评估。后续租赁可在到期前商议并登记，条款届时商定。使其可期的，是一位有意保留土地的业主，以及一位妥善维护土地的承租人。我们的两处土地均由一个没有退出期限的家族持有，宁愿留住好的承租人，也不愿另觅新人。
租赁、地上权以及任何选择权，全部在土地厅登记。不留任何附函。
只有 Chanote (Nor Sor 4 Jor) 地契才能提供确定性。我们的两处土地均为 Chanote。请您的律师在签约当日调取地契查册。
现在就写明到期时建筑的处置方式：拆除、按公式回购或移交。第 29 年的意外是可以避免的。
在同意不得被无理拒绝的前提下转让或转租的权利，是租赁日后可以出售或融资的关键。
普吉 (Phuket) 国际机场有来自欧洲、海湾地区、印度、中国、新加坡、香港、韩国与澳大利亚的直飞航班，距我们的那泰 (Natai) 地块约 25 分钟。四春 (Sichon) 由洛坤府 (Nakhon Si Thammarat) 与素叻他尼 (Surat Thani) 机场服务，距曼谷一小时航程。安达曼海岸的旱季为 11 月至 4 月；四春所在的泰国湾海岸则以 1 月至 9 月为最佳，两处土地的季节恰好错开，颇为实用。
长期签证已趋简便。泰国的长期居留签证 (LTR)、目的地泰国签证 (DTV) 与精英 (Privilege/Elite) 计划均允许多年停留而无需出境续签；土地上的业务亦可为其所有者担保工作许可。普吉与素叻他尼的医疗达国际水准，费用仅为西方的一小部分。
可以。任何外国个人或公司均可依据泰国民商法典成为最长 30 年土地租赁的登记承租人。租赁在府级土地厅登记于地契之上，对日后购买该土地的任何人均可强制执行。
登记的租赁是记录于 Chanote 地契上的物权。土地出售后仍然有效，业主不能单方面取消。主要风险在于未登记的附属协议与非正式的续约承诺，因此我们登记一切，并且不承诺任何无法登记的内容。
土地厅收取租期内总租金 1% 的登记费，另加 0.1% 印花税，通常由业主与承租人分担。起草与登记的律师费通常为数千欧元。
三十年是登记租赁的法定上限。后续租赁可在到期前商定并登记，作为按届时条款订立的新协议。一位有意保留土地的业主，正如我们，是实际的保障。
不需要。个人可以自己的名义租赁。许多外国业主为土地上的业务设立泰国运营公司，由该公司持有酒店执照并雇用员工，但土地租赁本身可登记在外国人名下。
