Guide I
Les étrangers ne peuvent pas être propriétaires du sol en Thaïlande. Ils peuvent en revanche le détenir en toute sécurité par périodes de trente ans, et c'est exactement ce que font la plupart des resorts balnéaires du pays dirigés par des étrangers. Voici comment cela fonctionne.
Pourquoi louer
Des acquéreurs venus d'Europe, d'Australie, du Golfe, de Singapour, de Hong Kong, de Chine, du Japon et d'Amérique du Nord viennent dans le sud de la Thaïlande depuis quarante ans. Très peu d'entre eux sont propriétaires du terrain sous leur villa. Le droit thaïlandais (article 86 du Code foncier) réserve la propriété du sol aux ressortissants thaïlandais et aux sociétés à majorité thaïlandaise, et les montages par sociétés prête-nom vendus dans les années 1990 et 2000 ont été progressivement démantelés par les autorités.
Ce que les étrangers peuvent faire, sans aucun expédient, c'est détenir un bail enregistré d'une durée maximale de 30 ans. Le bail est inscrit au verso du titre Chanote au Land Office. Dès cet instant, il s'agit d'un droit réel : il s'impose à quiconque achète le terrain, il peut se transmettre par succession si le bail le prévoit, il peut être cédé ou sous-loué lorsque le bail l'autorise, et le bailleur ne peut pas l'annuler parce qu'il a changé d'avis.
Un bail de plus de trois ans qui n'est pas enregistré n'est opposable que pendant trois ans. C'est l'erreur la plus fréquente des acquéreurs étrangers en Thaïlande, généralement parce qu'un vendeur a proposé un « contrat privé » moins onéreux. Ne l'acceptez jamais.
Vous verrez peut-être des biens thaïlandais annoncés avec des durées bien supérieures à trente ans. Le droit thaïlandais ne les enregistre pas. Un bail foncier s'enregistre pour trente ans au maximum ; tout ce qui va au-delà relève d'une promesse d'avenir et non d'un droit inscrit sur le titre. Nous nous en tenons à ce qui peut être enregistré.
La position honnête est donc la suivante. Vous financez trente ans. Un nouveau bail pourra être discuté et enregistré à l'approche du terme, aux conditions arrêtées alors. Ce qui rend cela probable, c'est un bailleur qui entend conserver son foncier et un preneur qui en a pris soin. Nos deux sites sont détenus par une famille sans date de sortie, qui préférera toujours garder un bon locataire plutôt que d'en chercher un nouveau.
Le bail, la superficie et toute option, le tout au Land Office. Rien dans une lettre annexe.
Seul un titre Chanote (Nor Sor 4 Jor), le titre de propriété thaïlandais le plus élevé, donne une certitude. Nos deux sites sont en Chanote. Faites effectuer la recherche de titre par votre avocat le jour de la signature.
Écrivez dès maintenant ce qu'il adviendra des constructions à l'échéance : enlèvement, rachat selon une formule, ou remise. Les surprises de la vingt-neuvième année s'évitent.
Le droit de céder ou de sous-louer, avec un consentement qui ne peut être refusé sans motif raisonnable, est ce qui rend un bail cessible ou finançable par la suite.
L'aéroport international de Phuket est desservi en vols directs depuis l'Europe, le Golfe, l'Inde, la Chine, Singapour, Hong Kong, la Corée et l'Australie, et se trouve à environ 25 minutes de notre site de Natai. Sichon est desservi par les aéroports de Nakhon Si Thammarat et de Surat Thani, à une heure de Bangkok. La saison sèche de la côte andaman va de novembre à avril ; la côte du golfe, à Sichon, est à son meilleur de janvier à septembre : les deux sites sont ainsi, utilement, en décalage.
Les visas de long séjour se sont simplifiés. Le visa Long-Term Resident thaïlandais, le Destination Thailand Visa et les programmes Privilege (Elite) autorisent tous des séjours pluriannuels sans sorties de territoire ; une activité exercée sur le terrain peut en outre parrainer le permis de travail de son propriétaire. Les soins de santé à Phuket et à Surat Thani sont de niveau international, pour une fraction des coûts occidentaux.
Oui. Toute personne physique ou société étrangère peut être le preneur enregistré d'un bail foncier d'une durée maximale de 30 ans, en application du Code civil et commercial thaïlandais. Le bail est inscrit sur le titre de propriété au Land Office provincial et est opposable à quiconque acquerrait ensuite le terrain.
Un bail enregistré est un droit réel inscrit sur le titre Chanote. Il survit à une vente du terrain et le bailleur ne peut pas le résilier unilatéralement. Les principaux risques tiennent aux accords annexes non enregistrés et aux promesses informelles de renouvellement ; c'est pourquoi nous enregistrons tout et ne promettons rien que nous ne puissions enregistrer.
Le Land Office perçoit des droits d'enregistrement de 1 % du loyer total sur la durée, majorés d'un droit de timbre de 0,1 %, généralement partagés entre bailleur et preneur. Les honoraires juridiques de rédaction et d'enregistrement se comptent habituellement en quelques milliers d'euros.
Trente ans est le maximum légal pour un bail enregistré. Un nouveau bail peut être convenu et enregistré à l'approche du terme, comme un accord nouveau, aux conditions arrêtées à ce moment-là. Un bailleur qui entend conserver son foncier, comme nous, en est l'assurance pratique.
Non. Un particulier peut prendre à bail en son nom propre. Nombre de propriétaires étrangers recourent à une société d'exploitation thaïlandaise pour l'activité menée sur le terrain, afin qu'elle détienne la licence hôtelière et emploie le personnel, mais le bail foncier lui-même peut être au nom d'un étranger.
Consulter notre page sur les structures · Ensuite : construire une villa
Les propriétés
Bail de longue durée pouvant aller jusqu'à 30 ans, le maximum légal. De quoi accueillir un resort, des villas de marque ou un domaine privé sur une partie de la propriété.
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