Ratgeber I
Ausländer können in Thailand kein Land besitzen. Sie können es jeweils dreißig Jahre lang sicher halten, und die meisten von Ausländern geführten Strandresorts des Landes tun genau das. So funktioniert es.
Warum pachten
Käufer aus Europa, Australien, der Golfregion, Singapur, Hongkong, China, Japan und Nordamerika kommen seit vierzig Jahren nach Südthailand. Nur sehr wenige von ihnen besitzen das Land unter ihrer Villa. Das thailändische Recht (Land Code, Abschnitt 86) behält das Landeigentum thailändischen Staatsangehörigen und mehrheitlich thailändischen Gesellschaften vor, und die in den 1990er- und 2000er-Jahren verkauften Treuhandkonstruktionen sind von den Behörden nach und nach aufgelöst worden.
Was Ausländer ohne jeden Umweg tun können, ist, einen eingetragenen Pachtvertrag von bis zu 30 Jahren zu halten. Der Pachtvertrag wird beim Grundbuchamt auf der Rückseite der Chanote-Titelurkunde vermerkt. Von diesem Moment an ist er ein dingliches Recht: Er bindet jeden, der das Land erwirbt, er kann vererbt werden, wenn der Vertrag dies vorsieht, er kann abgetreten oder untervermietet werden, soweit der Vertrag es erlaubt, und der Verpächter kann ihn nicht kündigen, weil er es sich anders überlegt hat.
Ein Pachtvertrag von mehr als drei Jahren, der nicht eingetragen ist, ist nur für drei Jahre durchsetzbar. Das ist der mit Abstand häufigste Fehler ausländischer Käufer in Thailand, meist weil ein Verkäufer einen günstigeren „privaten Vertrag“ angeboten hat. Lassen Sie sich niemals darauf ein.
Sie werden thailändische Objekte sehen, die mit weit längeren Laufzeiten als dreißig Jahren beworben werden. Das thailändische Recht trägt sie nicht ein. Ein Landpachtvertrag wird für höchstens dreißig Jahre eingetragen; alles darüber hinaus ist ein Versprechen für die Zukunft und kein Recht auf der Titelurkunde. Wir halten uns an das, was eingetragen werden kann.
Die ehrliche Position lautet daher so: Sie kalkulieren mit dreißig Jahren. Gegen Ende der Laufzeit kann ein weiterer Pachtvertrag besprochen und zu den dann vereinbarten Konditionen eingetragen werden. Wahrscheinlich wird das durch einen Verpächter, der das Land behalten will, und einen Pächter, der es gepflegt hat. Beide unserer Grundstücke gehören einer Familie ohne Ausstiegsdatum, die einen guten Pächter lieber behält als einen neuen sucht.
Den Pachtvertrag, das Überbaurecht und jede Option, sämtlich beim Grundbuchamt. Nichts in einer Nebenabrede.
Nur ein Chanote-Titel (Nor Sor 4 Jor) gibt Sicherheit. Beide unserer Grundstücke sind Chanote. Lassen Sie Ihren Anwalt am Tag der Unterzeichnung die Titelauskunft einholen.
Halten Sie jetzt fest, was mit den Gebäuden bei Ablauf geschieht: Rückbau, Übernahme nach einer Formel oder Übergabe. Überraschungen im Jahr 29 lassen sich vermeiden.
Das Recht zur Abtretung oder Untervermietung, mit einer Zustimmung, die nicht unbillig verweigert werden darf, macht einen Pachtvertrag später verkäuflich oder finanzierbar.
Der internationale Flughafen Phuket hat Direktflüge aus Europa, der Golfregion, Indien, China, Singapur, Hongkong, Korea und Australien und liegt etwa 25 Minuten von unserem Grundstück in Natai entfernt. Sichon wird von den Flughäfen Nakhon Si Thammarat und Surat Thani bedient, eine Flugstunde von Bangkok. Die Trockenzeit der Andamanenküste reicht von November bis April; die Golfküste in Sichon ist von Januar bis September am schönsten, sodass die beiden Standorte sich nützlich ergänzen.
Langzeitvisa sind einfacher geworden. Thailands Long-Term-Resident-Visum, das Destination Thailand Visa und die Privilege-(Elite-)Programme erlauben mehrjährige Aufenthalte ohne Grenzfahrten; ein Unternehmen auf dem Land kann zudem eine Arbeitsgenehmigung für seinen Eigentümer beantragen. Die medizinische Versorgung in Phuket und Surat Thani hat internationales Niveau zu einem Bruchteil westlicher Kosten.
Ja. Jede ausländische Privatperson oder Gesellschaft kann nach dem thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuch eingetragener Pächter eines Landpachtvertrags von bis zu 30 Jahren sein. Der Pachtvertrag wird beim provinziellen Grundbuchamt (Land Office) auf der Titelurkunde eingetragen und ist gegenüber jedem durchsetzbar, der das Land später erwirbt.
Ein eingetragener Pachtvertrag ist ein dingliches Recht, vermerkt auf der Chanote-Titelurkunde. Er übersteht einen Verkauf des Landes und kann vom Verpächter nicht einseitig gekündigt werden. Die wesentlichen Risiken sind nicht eingetragene Nebenabreden und formlose Verlängerungszusagen; deshalb tragen wir alles ein und versprechen nichts, was sich nicht eintragen lässt.
Das Grundbuchamt erhebt eine Eintragungsgebühr von 1 % der Gesamtpacht über die Laufzeit zuzüglich 0,1 % Stempelsteuer, üblicherweise geteilt zwischen Verpächter und Pächter. Die Anwaltskosten für Entwurf und Eintragung liegen in der Regel im niedrigen vierstelligen Eurobereich.
Dreißig Jahre sind das gesetzliche Höchstmaß für einen eingetragenen Pachtvertrag. Gegen Ende der Laufzeit kann ein weiterer Pachtvertrag als neue Vereinbarung zu dann vereinbarten Konditionen geschlossen und eingetragen werden. Die praktische Sicherheit liegt in einem Verpächter, der das Land behalten will, wie wir es tun.
Nein. Eine Privatperson kann in eigenem Namen pachten. Viele ausländische Eigentümer nutzen eine thailändische Betriebsgesellschaft für ein Unternehmen auf dem Land, damit diese die Hotellizenz hält und Personal beschäftigt; der Landpachtvertrag selbst kann jedoch auf einen ausländischen Namen lauten.
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Die Grundstücke
Langfristige Pacht von bis zu 30 Jahren, dem gesetzlichen Höchstmaß. Raum für ein Resort, Markenvillen oder ein privates Anwesen auf einem Teil der Fläche.
Sichon entdecken
Zehnjährige Pacht mit pachtfreiem erstem Jahr, wenn Sie bauen. Gemacht für einen Beachclub, ein Restaurant, ein kleines Retreat oder eine kleine Unterkunft nahe Phuket.
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