Guide
Ce que coûte un bail foncier en Thaïlande.
Loyer, enregistrement, impôts et honoraires d'avocat, et la manière dont un bail est habituellement structuré, pour que vous puissiez établir un budget avant le premier échange.
Les postes
Trois coûts, dont un récurrent.
- 1. Loyer
- Négocié site par site. Habituellement annuel, avec une majoration fixe tous les trois à cinq ans. Pour un exploitant qui construit, une première année sans loyer en contrepartie d'un engagement écrit de construire est une structure que nous utilisons à Natai. Le loyer de ces deux sites est communiqué aux parties qualifiées après un premier échange.
- 2. Enregistrement
- Droits du Land Office de 1 % du loyer total sur la durée, majorés d'un droit de timbre de 0,1 %. Paiement unique, à l'enregistrement. Sur un bail dont le loyer total s'élève à 30 millions de THB sur 30 ans, cela représente 330 000 THB, généralement partagés.
- 3. Juridique
- Rédaction du bail et du droit de superficie, recherche de titre, présence à l'enregistrement. 2 000 à 6 000 EUR auprès d'un cabinet établi à Phuket ou à Bangkok pour un bail simple ; davantage pour un bail hôtelier comportant des clauses de financement.
Les impôts liés au bail
- Taxe sur les terrains et les constructions (land and building tax)
- Un impôt annuel sur le terrain, faible pour les usages agricole et résidentiel et plus élevé pour l'usage commercial. Les baux transfèrent normalement au preneur la taxe portant sur la surface louée.
- Retenue à la source
- Lorsqu'une société verse un loyer à une société, 5 % sont retenus et versés au Revenue Department à titre de crédit sur l'impôt du bailleur. Cela modifie la trésorerie, non le coût.
- TVA
- En Thaïlande, le loyer des biens immobiliers est exonéré de TVA. Les services qui y sont associés, tels que les frais de gestion, ne le sont pas.
- Permis de construire et licences
- Des droits administratifs modiques ; le coût réel, c'est l'architecte et l'ingénieur, généralement 6–10 % du coût de construction.
Un exemple chiffré, à titre d'illustration uniquement
Un preneur prend à bail une parcelle en front de mer pour 30 ans, à un loyer annuel de 1 000 000 THB, avec une majoration de 10 % tous les cinq ans. Le loyer total sur la durée est d'environ 38,6 millions de THB. L'enregistrement et le droit de timbre représentent environ 424 000 THB, partagés à raison d'environ 212 000 THB chacun. Les honoraires d'avocat s'élèvent à environ 150 000 THB. Le preneur est ensuite propriétaire de la villa ou du resort qu'il édifie, par un droit de superficie enregistré, pour la totalité des 30 ans. Charges annuelles au-delà du loyer : la taxe sur les terrains et les constructions portant sur la surface louée et les coûts d'exploitation habituels.
Comparez avec un achat, qui n'est de toute façon pas ouvert à un acquéreur étranger, et où des dizaines de millions de baht par rai sont immobilisés dans un titre que l'acquéreur ne peut pas détenir légalement.
Les unités de surface thaïlandaises, en bref
- 1 rai
- 1 600 m² · 0,395 acre · 0,16 hectare · 4 ngan · 400 wa carrés
- 1 ngan
- 400 m² · 100 wa carrés
- 1 wa carré
- 4 m² (un wa vaut deux mètres)
- Chanote (Nor Sor 4 Jor)
- Le titre de pleine propriété complet, avec une délimitation relevée au GPS. Nos deux sites sont en Chanote. Les documents de rang inférieur (Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor, Sor Kor 1) sont des droits de possession, non un titre de propriété plein, et ne peuvent pas porter un bail enregistré de la même manière.
- Droit de superficie
- Un droit enregistré d'être propriétaire de constructions sur le terrain d'autrui, articles 1410–1416 du Code civil et commercial.
Les questions que l'on nous pose
Combien coûte un bail foncier en Thaïlande ?
Trois postes : le loyer lui-même, les droits d'enregistrement du Land Office, payables une seule fois, soit 1 % du loyer total sur la durée, majorés d'un droit de timbre de 0,1 %, et les honoraires d'avocat pour la rédaction et l'enregistrement, généralement 2 000 à 6 000 EUR. Le loyer d'un terrain en front de mer est négocié site par site et dépend de la durée, de l'usage et de l'engagement de construction.
Qui paie les droits d'enregistrement ?
Ils sont négociables et généralement partagés à parts égales entre bailleur et preneur, ou supportés par le preneur en contrepartie d'autres clauses.
Le loyer est-il payé annuellement ou d'avance ?
L'un ou l'autre. Un loyer annuel assorti d'une majoration fixe modérée à intervalles de quelques années est la formule la plus courante pour les exploitants. Certains preneurs préfèrent un versement initial plus important et un loyer annuel plus faible ; c'est sur le total que sont calculés les droits d'enregistrement.
Des impôts s'ajoutent-ils au loyer ?
Le bailleur acquitte l'impôt sur le revenu au titre des loyers perçus et la taxe sur les terrains et les constructions au titre du terrain ; le bail transfère habituellement au preneur la taxe sur les terrains et les constructions portant sur la surface louée. Une retenue à la source de 5 % s'applique lorsqu'une société verse un loyer à une société ; il s'agit d'un crédit, non d'un coût supplémentaire.
Combien coûte le droit de superficie ?
Des droits d'enregistrement modiques au Land Office, plus la rédaction juridique. Il est enregistré lors du même rendez-vous que le bail.
À combien s'élève le loyer ?
Le loyer est communiqué aux parties qualifiées après un premier échange, car il dépend de la durée, de l'usage et de l'engagement de construction. À Natai, la première année est sans loyer, en contrepartie d'un plan de construction écrit.
Comment le loyer est-il payé ?
Habituellement chaque année, avec une majoration fixe à intervalles de quelques années. Un versement initial plus important assorti d'un loyer annuel plus faible est possible. Les modalités sont fixées dans le bail.
Un dépôt de garantie est-il exigé ?
Un dépôt de garantie équivalent à quelques mois de loyer est habituel ; il est convenu dans le protocole d'accord.
Qui paie les impôts sur le terrain ?
Le bail transfère normalement au preneur la taxe sur les terrains et les constructions portant sur la surface louée. Le loyer est exonéré de TVA.
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