Ratgeber
Was die Pacht von Land in Thailand kostet.
Pacht, Eintragung, Steuern und Anwaltskosten, und wie ein Pachtvertrag üblicherweise aufgebaut ist, damit Sie vor dem ersten Gespräch ein Budget aufstellen können.
Die Bestandteile
Drei Kostenpositionen, eine davon wiederkehrend.
- 1. Pacht
- Je Grundstück verhandelt. Üblicherweise jährlich, mit einer festen Steigerung alle drei bis fünf Jahre. Für einen Betreiber, der baut, verwenden wir in Natai die Struktur eines pachtfreien ersten Jahres gegen eine schriftliche Bauverpflichtung. Die Pacht für diese beiden Grundstücke wird qualifizierten Interessenten nach einem ersten Gespräch genannt.
- 2. Eintragung
- Gebühr des Grundbuchamts (Land Office) von 1 % der Gesamtpacht über die Laufzeit, zuzüglich 0,1 % Stempelsteuer. Einmalig, fällig bei der Eintragung. Bei einem Pachtvertrag mit einer Gesamtpacht von THB 30 Millionen über 30 Jahre sind das THB 330.000, typischerweise geteilt.
- 3. Rechtliches
- Entwurf von Pachtvertrag und Überbaurecht (superficies), Titelauskunft, Begleitung bei der Eintragung. 2.000 bis 6.000 EUR bei einer etablierten Kanzlei in Phuket oder Bangkok für einen unkomplizierten Pachtvertrag; mehr für einen Hotelpachtvertrag mit Finanzierungsklauseln.
Steuern rund um den Pachtvertrag
- Grund- und Gebäudesteuer (land and building tax)
- Eine jährliche Steuer auf das Land, niedrig bei landwirtschaftlicher und wohnwirtschaftlicher Nutzung und höher bei gewerblicher. Pachtverträge geben die Steuer für die gepachtete Fläche üblicherweise an den Pächter weiter.
- Quellensteuer
- Zahlt eine Gesellschaft die Pacht an eine Gesellschaft, werden 5 % einbehalten und an das Revenue Department abgeführt, als Anrechnung auf die Steuer des Verpächters. Das ändert den Zahlungsfluss, nicht die Kosten.
- Mehrwertsteuer (VAT)
- Die Pacht unbeweglichen Vermögens ist in Thailand von der VAT befreit. Damit gebündelt angebotene Leistungen, etwa Managementgebühren, sind es nicht.
- Baugenehmigung und Lizenzen
- Geringe Amtsgebühren; die eigentlichen Kosten sind Architekt und Ingenieur, typischerweise 6–10 % der Baukosten.
Ein Rechenbeispiel, nur zur Veranschaulichung
Ein Pächter pachtet ein Strandgrundstück für 30 Jahre zu einer jährlichen Pacht von THB 1.000.000 mit einer Steigerung von 10 % alle fünf Jahre. Die Gesamtpacht über die Laufzeit beträgt etwa THB 38,6 Millionen. Eintragung und Stempelsteuer belaufen sich auf etwa THB 424.000, geteilt etwa THB 212.000 je Seite. Anwaltskosten von rund THB 150.000. Der Pächter besitzt die von ihm errichtete Villa oder das Resort dann über ein eingetragenes Überbaurecht für die vollen 30 Jahre. Jährliche Aufwendungen über die Pacht hinaus: Grund- und Gebäudesteuer für die gepachtete Fläche und normale Betriebskosten.
Vergleichen Sie das mit einem Kauf, der einem ausländischen Käufer ohnehin nicht offensteht und bei dem zweistellige Millionenbeträge in THB pro Rai in einem Titel gebunden sind, den der Käufer nicht rechtmäßig halten kann.
Thailändische Flächenmaße, in Kürze
- 1 Rai
- 1.600 m² · 0,395 Acre · 0,16 Hektar · 4 Ngan · 400 Quadrat-Wah
- 1 Ngan
- 400 m² · 100 Quadrat-Wah
- 1 Quadrat-Wah
- 4 m² (ein Wah sind zwei Meter)
- Chanote (Nor Sor 4 Jor)
- Die vollständige Titelurkunde im Volleigentum mit GPS-vermessener Grenze. Beide unserer Grundstücke sind Chanote. Rangniedrigere Dokumente (Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor, Sor Kor 1) sind Besitzrechte, kein vollwertiger Titel, und können einem eingetragenen Pachtvertrag nicht dieselbe Grundlage bieten.
- Überbaurecht
- Ein eingetragenes Recht, Gebäude auf fremdem Land zu besitzen, Zivil- und Handelsgesetzbuch, Abschnitte 1410–1416.
Fragen, die uns gestellt werden
Was kostet es, in Thailand Land zu pachten?
Drei Teile: die Pacht selbst, die einmalige Eintragungsgebühr des Grundbuchamts von 1 % der Gesamtpacht über die Laufzeit zuzüglich 0,1 % Stempelsteuer und die Anwaltskosten für Entwurf und Eintragung, typischerweise 2.000 bis 6.000 EUR. Die Pacht für Strandgrundstücke wird je Grundstück verhandelt und hängt von Laufzeit, Nutzung und Bauverpflichtung ab.
Wer zahlt die Eintragungsgebühr?
Sie ist verhandelbar und wird üblicherweise zu gleichen Teilen zwischen Verpächter und Pächter geteilt oder vom Pächter im Austausch gegen andere Konditionen getragen.
Wird die Pacht jährlich oder im Voraus gezahlt?
Beides ist möglich. Eine jährliche Pacht mit einer maßvollen festen Steigerung alle paar Jahre ist bei Betreibern am häufigsten. Manche Pächter bevorzugen eine größere Vorauszahlung und eine niedrigere jährliche Pacht; die Eintragungsgebühr bemisst sich nach der Gesamtsumme.
Kommen zur Pacht Steuern hinzu?
Der Verpächter zahlt Einkommensteuer auf die erhaltene Pacht und die Grund- und Gebäudesteuer auf das Land; der Pachtvertrag gibt die Grund- und Gebäudesteuer für die gepachtete Fläche üblicherweise an den Pächter weiter. Eine Quellensteuer von 5 % fällt an, wenn eine Gesellschaft die Pacht an eine Gesellschaft zahlt; sie ist eine Anrechnung und kein zusätzlicher Kostenfaktor.
Was kostet ein Überbaurecht?
Eine geringe Eintragungsgebühr beim Grundbuchamt, dazu der anwaltliche Entwurf. Es wird im selben Termin wie der Pachtvertrag eingetragen.
Wie hoch ist die Pacht?
Die Pacht wird qualifizierten Interessenten nach einem ersten Gespräch genannt, da sie von Laufzeit, Nutzung und Bauverpflichtung abhängt. In Natai ist das erste Jahr gegen einen schriftlichen Bauplan pachtfrei.
Wie wird die Pacht gezahlt?
Üblicherweise jährlich mit einer festen Steigerung alle paar Jahre. Eine größere Vorauszahlung mit niedrigerer jährlicher Pacht ist möglich. Die Konditionen sind im Pachtvertrag festgelegt.
Ist eine Kaution erforderlich?
Eine Kaution in Höhe von einigen Monatspachten ist üblich und wird in der Absichtserklärung vereinbart.
Wer zahlt die Steuern auf das Land?
Der Pachtvertrag gibt die Grund- und Gebäudesteuer für die gepachtete Fläche üblicherweise an den Pächter weiter. Die Pacht ist von der VAT befreit.
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