Guide
Pourquoi louer plutôt qu'acheter.
Régulièrement, quelqu'un nous demande s'il peut simplement acheter l'une de ces parcelles. La réponse honnête, et pourquoi le bail est la meilleure opération pour ceux avec qui nous voulons travailler.
Le droit
Les étrangers ne peuvent pas être propriétaires du sol en Thaïlande. Point final.
L'article 86 du Code foncier réserve la propriété du sol aux ressortissants thaïlandais et aux sociétés véritablement à majorité thaïlandaise. Il n'existe pas d'exception pour le front de mer, pas de seuil d'investissement qui l'ouvrirait à une personne physique, ni de « pleine propriété étrangère » sur le terrain comme il en existe pour les lots de condominium. Quiconque vous dit le contraire décrit un expédient, pas un droit.
L'expédient dont on vous parlera le plus est la société thaïlandaise à actionnaires prête-nom : des noms thaïlandais sur 51 % des actions, un étranger aux commandes. Ce montage est illégal depuis des décennies, au titre du Code foncier comme du Foreign Business Act, et depuis la fin des années 2000 le Land Department et le Department of Business Development contrôlent périodiquement les provinces côtières précisément sur ce point. Les montages bâtis de cette manière comportent un risque permanent d'être démantelés, et ni les prêteurs ni les marques hôtelières n'y toucheront.
Ce que les étrangers peuvent détenir, sans aucun expédient
- Un bail enregistré
- Jusqu'à 30 ans, inscrit sur le titre Chanote au Land Office. Il s'impose à tout propriétaire ultérieur du terrain. Il peut être cédé, sous-loué et transmis par succession lorsque le bail le prévoit. C'est ainsi que la plupart des resorts exploités par des étrangers en Thaïlande détiennent leur terrain.
- Les constructions
- Un droit de superficie enregistré permet au preneur d'être propriétaire de ce qu'il construit, séparément du terrain, pour la durée du bail.
- Les lots de condominium
- Pleine propriété étrangère jusqu'à 49 % de la surface d'un immeuble. Sans rapport avec un terrain nu en front de mer, mais souvent confondue avec lui.
- Des parts dans une société d'exploitation à majorité thaïlandaise
- Jusqu'à 49 %, ou davantage sous agrément du Board of Investment pour un hôtel. La société exploite l'activité ; le terrain reste détenu sous bail.
Pourquoi le bail est ici la meilleure opération
Le capital. Près de Phuket, les terrains en front de mer se négocient à des dizaines de millions de THB par rai. Un achat immobilise ce capital dans un titre que vous ne pouvez de toute façon pas détenir légalement ; un bail place le même argent dans la construction et dans l'activité qui rapportera vraiment.
La bancabilité. En Thaïlande, les marques hôtelières, les prêteurs et les co-investisseurs institutionnels s'engagent tous les jours sur des baux enregistrés. Ils ne s'engageront pas sur une société prête-nom.
Un bailleur qui reste. Nos deux sites sont détenus par une seule famille, sans date de sortie. Au moment du renouvellement, cela compte plus que n'importe quelle clause.
L'honnêteté. Nous préférons vous dire ce que le Land Office enregistrera plutôt que de vous vendre une histoire de 90 ans.
L'emprise foncière de Sichon a été mise en vente par des agents par le passé, et vous retrouverez peut-être encore des traces de ces annonces. Elle n'est aujourd'hui proposée qu'en bail, pour une durée pouvant aller jusqu'à 30 ans. Natai est proposé en bail de 10 ans pour des activités légères.
Les questions que l'on nous pose
Un ressortissant étranger peut-il acheter un terrain en Thaïlande ?
Non. Le Code foncier réserve la propriété du sol aux ressortissants thaïlandais et aux sociétés à majorité thaïlandaise. Les étrangers peuvent être propriétaires de lots de condominium et de constructions, et peuvent détenir un terrain au moyen d'un bail enregistré d'une durée maximale de 30 ans.
Et la détention par l'intermédiaire d'une société thaïlandaise ?
Une société à majorité thaïlandaise sur le papier, mais contrôlée dans les faits par des étrangers au moyen d'actionnaires prête-nom, est illégale au regard du Code foncier et du Foreign Business Act. Le Land Department et le DBD enquêtent sur de tels montages depuis des années. Un bail enregistré n'exige aucun expédient de ce type.
Le bail vaut-il moins que la pleine propriété ?
Pour un exploitant ou une famille qui veut utiliser le terrain pendant des décennies, un bail enregistré de 30 ans donne l'usage du terrain pour une fraction du capital qu'un achat immobiliserait, les constructions étant détenues en propre grâce au droit de superficie. Ce qu'il ne donne pas, c'est la spéculation foncière ; ce n'est pas pour cela que ces sites sont proposés.
Le terrain de Sichon a-t-il été proposé à la vente par le passé ?
L'emprise foncière de Sichon a été mise en vente par des agents par le passé. Elle est aujourd'hui détenue par une famille qui entend la conserver, et elle n'est proposée qu'en bail.
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