Guide
Louer un terrain en Thaïlande
Ce qu'un exploitant ou un investisseur étranger peut réellement détenir, comment cela s'enregistre, et ce que nous proposons. Tout cela exposé simplement, pour que vous puissiez le financer.
Le principe
Ne financez que ce que le Land Office enregistre.
Les ressortissants étrangers et les sociétés à majorité étrangère ne peuvent pas être propriétaires du sol en Thaïlande. La voie établie pour les exploitants hôteliers et les promoteurs internationaux est un bail de longue durée enregistré au Land Office provincial, assorti de droits sur les constructions qu'ils y édifient. C'est ainsi que sont détenus, en Thaïlande, la plupart des resorts dirigés par des étrangers.
Un bail enregistré est un droit réel : il s'impose à l'acquéreur si le bailleur vend, il peut être cédé ou sous-loué lorsque le bail l'autorise, et il survit aux changements d'actionnariat du bailleur. Un bail de plus de trois ans qui n'est pas enregistré n'est opposable que pendant trois ans.
Les structures disponibles
- Bail enregistré, jusqu'à 30 ans
- Code civil et commercial, article 540. La durée maximale d'un bail enregistré ordinaire, et la structure habituelle des resorts dirigés par des étrangers. Droits d'enregistrement de 1 % du loyer total, majorés d'un droit de timbre de 0,1 %, généralement partagés. Les durées inférieures à 30 ans, comme les 10 ans proposés à Natai, s'enregistrent de la même manière.
- Droit de superficie
- Un droit enregistré (articles 1410–1416 du Code civil et commercial) qui permet au preneur d'être propriétaire des constructions édifiées sur le terrain pendant toute la durée du bail. Nous le recommandons à tout preneur qui construit, le sort des constructions à l'échéance étant arrêté par écrit : enlèvement, rachat ou remise.
- Coentreprise
- Pour le site de Sichon, nous envisagerons une structure de coentreprise avec un partenaire apportant un projet, un exploitant et des capitaux.
La durée, clairement
Trente ans est la durée maximale qu'un bail foncier enregistré ordinaire peut atteindre en Thaïlande au titre du Code civil et commercial, et c'est ce que nous proposons à Sichon. Nous ne commercialisons rien au-delà. Un nouveau bail peut être discuté et enregistré à l'approche du terme, comme un accord nouveau, aux conditions arrêtées alors. Ce que nous proposons entre-temps, c'est un bailleur qui entend conserver son foncier, et une structure qui vous laisse la propriété de vos constructions pendant toute la durée du bail.
Les questions que l'on nous pose le plus souvent
Un étranger peut-il louer un terrain en Thaïlande ?
Oui. Toute personne physique ou société étrangère peut être le preneur enregistré d'un bail foncier d'une durée maximale de 30 ans. Le bail est inscrit sur le titre de propriété au Land Office et est opposable à tout futur propriétaire du terrain.
Quelle est la durée maximale d'un bail ?
Trente ans, au titre du Code civil et commercial. Nous ne commercialisons rien au-delà. Un nouveau bail peut être discuté et enregistré à l'approche du terme, comme un accord nouveau.
Pourquoi Natai n'est-il proposé que sur 10 ans ?
Parce que la parcelle convient à des activités légères qui s'amortissent en quelques saisons, et qu'une première durée plus courte, avec une première année sans loyer, est une structure plus équitable qu'un bail de 30 ans tarifé pour un resort. Une durée supplémentaire pourra être convenue à la dixième année.
À qui appartient ce que je construis ?
À vous, pendant toute la durée du bail, par un droit de superficie enregistré. Nous le recommandons et l'enregistrons en même temps que le bail, le sort des constructions à l'échéance étant arrêté par écrit.
Le bail peut-il être vendu, cédé ou hypothéqué ?
Un bail enregistré peut être cédé ou sous-loué lorsque le bail l'autorise, et nous comptons l'autoriser pour un projet financé, avec un consentement qui ne peut être refusé sans motif raisonnable. En Thaïlande, les prêteurs prennent couramment des sûretés sur les droits au bail enregistrés.
Combien coûte l'enregistrement ?
Des droits du Land Office de 1 % du loyer total sur la durée, majorés d'un droit de timbre de 0,1 %, normalement partagés, auxquels s'ajoutent les honoraires d'avocat. Voir notre page sur ce que coûte un bail.
Ai-je besoin d'une société thaïlandaise ?
Pas pour le bail lui-même. Pour une activité exercée sur le terrain, vous opérerez normalement par l'intermédiaire d'une société à responsabilité limitée thaïlandaise qui détient les licences et emploie le personnel ; les hôtels peuvent bénéficier d'une promotion du Board of Investment permettant une détention majoritairement étrangère.
Une coentreprise est-elle possible ?
À Sichon, oui, avec un partenaire apportant un projet, un exploitant et des capitaux.
Quel est le montant du loyer ?
Le loyer est communiqué aux parties qualifiées après un premier échange, car il dépend de la durée, de l'usage et de l'engagement de construction. À Natai, la première année est sans loyer en contrepartie d'un plan de construction écrit.
Comment le loyer est-il payé ?
Habituellement chaque année, avec un palier fixe à intervalles de quelques années. Un versement initial plus important assorti d'un loyer annuel réduit est possible. Les modalités sont arrêtées dans le bail.
Un dépôt de garantie est-il exigé ?
Un dépôt de garantie équivalent à quelques mois de loyer est usuel et arrêté dans le protocole d'accord.
Qui paie les impôts sur le terrain ?
Le bail met normalement à la charge du preneur la taxe sur les terrains et les constructions (land and building tax) due sur la surface louée. Le loyer est exonéré de TVA.
Discuter d'une structure avec nous
Pourquoi louer plutôt qu'acheter · Ce que coûte un bail · Le bail de 30 ans pour les ressortissants étrangers · Vivre en Thaïlande