Ratgeber
Warum pachten statt kaufen.
Alle paar Wochen fragt jemand, ob er eines dieser Grundstücke nicht einfach kaufen kann. Die ehrliche Antwort, und warum die Pacht das bessere Geschäft ist für die Menschen, mit denen wir arbeiten wollen.
Das Recht
Ausländer können in Thailand kein Land besitzen. Punkt.
Abschnitt 86 des Land Code beschränkt das Landeigentum auf thailändische Staatsangehörige und Gesellschaften, die tatsächlich mehrheitlich thailändisch sind. Es gibt keine Ausnahme für Strandland, keine Investitionsschwelle, die es einer Privatperson zugänglich macht, und kein „ausländisches Volleigentum“ an Land, wie es das für Eigentumswohnungen gibt. Wer Ihnen etwas anderes erzählt, beschreibt einen Umweg, kein Recht.
Der Umweg, von dem Sie am häufigsten hören werden, ist die thailändische Gesellschaft mit Treuhand-Gesellschaftern: thailändische Namen auf 51 % der Anteile, die Kontrolle bei einem Ausländer. Sie ist seit Jahrzehnten rechtswidrig, sowohl nach dem Land Code als auch nach dem Foreign Business Act, und seit den späten 2000er-Jahren haben das Land Department und das Department of Business Development die Küstenprovinzen in regelmäßigen Abständen genau darauf geprüft. So aufgesetzte Strukturen tragen ein dauerhaftes Risiko, aufgelöst zu werden, und Kreditgeber und Hotelmarken rühren sie nicht an.
Was Ausländer ohne Umweg halten können
- Ein eingetragener Pachtvertrag
- Bis zu 30 Jahre, beim Grundbuchamt (Land Office) auf dem Chanote-Titel eingetragen. Bindet jeden künftigen Eigentümer des Landes. Kann abgetreten, untervermietet und vererbt werden, soweit der Pachtvertrag es vorsieht. So halten die meisten von Ausländern geführten Resorts in Thailand ihr Land.
- Die Gebäude
- Ein eingetragenes Überbaurecht (superficies) erlaubt dem Pächter, die von ihm errichteten Gebäude für die Laufzeit getrennt vom Land zu besitzen.
- Eigentumswohnungen
- Ausländisches Volleigentum bis zu 49 % der Fläche eines Gebäudes. Für unbebautes Strandland ohne Bedeutung, aber oft damit verwechselt.
- Anteile an einer mehrheitlich thailändischen Betriebsgesellschaft
- Bis zu 49 %, mit einer Förderung des Board of Investment für ein Hotel auch mehr. Die Gesellschaft führt das Unternehmen; das Land bleibt gepachtet.
Warum die Pacht hier das bessere Geschäft ist
Kapital. Strandland nahe Phuket wechselt zu zweistelligen Millionenbeträgen in THB pro Rai den Besitzer. Ein Kauf bindet dieses Kapital in einem Titel, den Sie ohnehin nicht rechtmäßig halten können; eine Pacht steckt dasselbe Geld in das Gebäude und das Unternehmen, die tatsächlich Erträge bringen.
Bankfähigkeit. Hotelmarken, Kreditgeber und institutionelle Co-Investoren in Thailand stützen sich jeden Tag auf eingetragene Pachtverträge. Auf eine Treuhandkonstruktion stützen sie sich nicht.
Ein Verpächter, der bleibt. Beide unserer Grundstücke werden von einer Familie ohne Ausstiegsdatum gehalten. Das zählt bei der Verlängerung mehr als jede Klausel.
Ehrlichkeit. Wir sagen Ihnen lieber, was das Grundbuchamt einträgt, als Ihnen eine Geschichte über 90 Jahre zu verkaufen.
Das Grundstück in Sichon wurde in früheren Jahren von Maklern zum Verkauf angeboten, und Sie finden vielleicht noch Spuren dieser Inserate. Es wird jetzt ausschließlich zur Pacht angeboten, für bis zu 30 Jahre. Natai wird mit einem 10-jährigen Pachtvertrag für Konzepte mit leichter Hand angeboten.
Fragen, die uns gestellt werden
Kann eine ausländische Person Land in Thailand kaufen?
Nein. Der Land Code behält das Landeigentum thailändischen Staatsangehörigen und mehrheitlich thailändischen Gesellschaften vor. Ausländer können Eigentumswohnungen und Gebäude besitzen und Land mit einem eingetragenen Pachtvertrag von bis zu 30 Jahren halten.
Was ist mit Eigentum über eine thailändische Gesellschaft?
Eine Gesellschaft, die auf dem Papier mehrheitlich thailändisch, der Sache nach aber ausländisch kontrolliert ist und mit Treuhand-Gesellschaftern arbeitet, ist nach dem Land Code und dem Foreign Business Act rechtswidrig. Das Land Department und das DBD untersuchen solche Strukturen seit Jahren. Ein eingetragener Pachtvertrag braucht keinen solchen Umweg.
Ist eine Pacht weniger wert als Volleigentum?
Für einen Betreiber oder eine Familie, die das Land über Jahrzehnte nutzen will, verschafft ein eingetragener 30-jähriger Pachtvertrag die Nutzung des Landes für einen Bruchteil des Kapitals, das ein Kauf binden würde, wobei die Gebäude über das Überbaurecht vollständig dem Pächter gehören. Was er nicht bietet, ist Landspekulation, und dafür werden diese Grundstücke nicht angeboten.
Wurde das Land in Sichon früher zum Verkauf angeboten?
Das Grundstück in Sichon wurde in früheren Jahren von Maklern zum Verkauf angeboten. Es wird jetzt von einer Familie gehalten, die es behalten will, und es wird ausschließlich zur Pacht angeboten.
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