Ruhestand in Thailand mit dem LTR-Visum

Die Kategorie Wealthy Pensioner des Long-Term-Resident-Visums läuft zehn Jahre und verändert den Verwaltungsaufwand grundlegend.

Was es voraussetzt

Antragsteller müssen 50 Jahre oder älter sein und passives Einkommen nachweisen — Rente, Dividenden, Mieteinnahmen. Erwerbseinkommen zählt nicht. Zwei Wege: USD 80.000 im Jahr an passivem Einkommen; oder USD 40.000 im Jahr, verbunden mit USD 250.000, die in Thailand investiert sind. Eine Krankenversicherung und die üblichen Nachweise sind erforderlich.

Was es bringt

• Zehn Jahre Aufenthaltserlaubnis, als zwei aufeinanderfolgende Laufzeiten von fünf Jahren, mit einer erneuten Prüfung der Voraussetzungen dazwischen.
• Eine Befreiung von der thailändischen Einkommensteuer auf ausländische Einkünfte, die nach Thailand eingebracht werden. Das ist der eigentliche Vorteil. Seit Januar 2024 sind ausländische Einkünfte, die eine in Thailand steuerlich ansässige Person einbringt, grundsätzlich mit 5–35 % steuerpflichtig. Die LTR-Befreiung liegt außerhalb davon.
• Eine jährliche Adressbestätigung statt der 90-Tage-Meldung — persönlich oder durch einen Bevollmächtigten im Büro des Immigration Bureau in One Bangkok einzureichen. Sie wird nur fällig, wenn Sie ein volles Jahr bleiben, ohne auszureisen; eine Wiedereinreise setzt die Frist neu.
• Unbegrenzte Wiedereinreise ohne gesonderte Genehmigung, dazu Fast-Track-Abfertigung bei der Einreisekontrolle an den großen Flughäfen.

Ein eingetragener Pachtvertrag wird auf die USD 250.000 angerechnet.

Das ist der Punkt, bei dem sich die meisten irren; hier also, was das Board of Investment tatsächlich veröffentlicht. Seine Dokumentencheckliste für Wealthy Pensioners nennt in der Fassung vom 6. November 2025 drei Fallgruppen für Immobilien:

• Volleigentum — die Titelurkunde der Eigentumswohnung und der Kaufvertrag des Land Department.
• Pacht — der Pachtvertrag, ausgestellt vom Land Department, mit mindestens zehn Jahren Restlaufzeit zum Zeitpunkt der Antragstellung, zusammen mit der Titelurkunde.
• Bau — der Bauvertrag mit Angabe des Kaufwerts, dazu die Baugenehmigung. Ob das BOI Baukosten zu einem Pachtwert hinzurechnet oder beides als Alternativen behandelt, veröffentlicht es nicht; fragen Sie nach, bevor Sie sich auf die Kombination verlassen.

Die veröffentlichten FAQ des BOI sagen dasselbe in Prosa und schließen ausdrücklich gepachtetes Land ein, nicht nur die Gebäude darauf.

Vier Bedingungen sind hier entscheidend:

1. Der Pachtvertrag muss beim Grundbuchamt (Land Office) eingetragen sein. Das BOI verlangt das Dokument des Land Department, keinen privaten Vertrag.
2. Er muss auf Ihren eigenen Namen lauten. Ein Pachtvertrag oder Titel auf den Namen des Ehepartners oder einer Gesellschaft zählt nicht, und gemeinsam gehaltene Vermögenswerte werden durch die Zahl der darauf genannten Namen geteilt.
3. Die Investition muss vor der Antragstellung bereits bestehen, nicht erst danach geschaffen werden.
4. Die Dokumente müssen aktuell sein. Das BOI akzeptiert die Kopie aus Ihrer Schublade nicht: Pachtvertrag und Titelurkunde müssen jeweils eine Kopie des Land Department sein, ausgestellt innerhalb der letzten sechs Monate.

Eines lässt sich gleich ausschließen: Eine Einlage bei einer thailändischen Bank ist keine anerkannte Investition. Ein Guthaben von USD 100.000, zwölf Monate lang gehalten, wird als Ersatz für die Krankenversicherungspflicht anerkannt, mehr nicht.

Was das BOI nicht veröffentlicht, ist, mit welchem Wert ein Pachtvertrag auf die USD 250.000 angerechnet wird — ob mit der geleisteten Einmalzahlung, mit einem Schätzwert oder mit etwas anderem. Die Kanzleien ebenso wenig. Die Entscheidungen über die Anerkennung liegen zudem im Ermessen und sind, in den Worten des BOI, endgültig; die Voraussetzungen müssen über die Laufzeit des Visums hinweg erhalten bleiben. Bestätigen Sie Ihre eigenen Zahlen daher beim BOI oder bei Ihrem Rechtsbeistand, bevor Sie sich binden.

Warum das für Ihren Wohnort wichtig ist, und wo nicht

Das LTR-Visum interessiert sich nicht dafür, an welchem Strand Sie sind. Es ist ein nationales Visum mit nationalen Kriterien.

Oft wird angenommen, dass ein Leben an einem weniger etablierten Ort die Position gegenüber der Einwanderungsbehörde erschwert. Das ist nicht so. Die Voraussetzungen sind in Sichon dieselben wie in Patong.

Worauf es beim Ort sehr wohl ankommt, ist alles, was das Visum nicht abdeckt: das Krankenhaus, die Flüge, die Schulen, ob es etwas zu essen gibt. Das ist ehrlich dargestellt in Leben in Sichon.

Wo Sichon ins Bild passt

Wir halten 241 Rai an der Festlandküste des Golfs — 1.014 Meter durchgehende titulierte Strandfront auf einer einzigen zusammenhängenden Parzelle — angeboten im Wege eines eingetragenen Pachtvertrags von bis zu dreißig Jahren, auch für ein privates Anwesen auf einem Teil des Grundbesitzes.

Ausländer können in Thailand kein Land besitzen. Ein beim Grundbuchamt eingetragener Pachtvertrag, verbunden mit Rechten an dem Gebäude, das Sie errichten, ist der rechtmäßige und bankfähige Weg, den die meisten Häuser und Resorts in ausländischer Hand hier nutzen, und er vermeidet die Nominee-Gesellschaftsstrukturen, die die thailändischen Behörden seit einigen Jahren auflösen. Wie das funktioniert, steht im Ratgeber zum 30-jährigen Pachtvertrag.

Fragen, die uns immer wieder gestellt werden

Wird ein Pachtvertrag auf die USD 250.000 angerechnet?

Ja. Die Dokumentencheckliste des Board of Investment für Wealthy Pensioners akzeptiert in der Fassung vom 6. November 2025 einen vom Land Department ausgestellten Pachtvertrag mit mindestens zehn Jahren Restlaufzeit zum Zeitpunkt der Antragstellung, zusammen mit der Titelurkunde. Die veröffentlichten FAQ des BOI schließen ausdrücklich gepachtetes Land ein, nicht nur die Gebäude darauf.

Zählt Geld auf einer thailändischen Bank?

Nein. Eine Einlage bei einer thailändischen Bank ist keine anerkannte Investition. Ein Guthaben von USD 100.000, zwölf Monate lang gehalten, wird als Ersatz für die Krankenversicherungspflicht anerkannt, mehr nicht.

Mit welchem Wert wird ein Pachtvertrag auf die Schwelle angerechnet?

Das BOI veröffentlicht das nicht — ob es die geleistete Einmalzahlung, ein Schätzwert oder etwas anderes ist. Die Kanzleien ebenso wenig. Bestätigen Sie Ihre eigenen Zahlen beim BOI oder bei Ihrem Rechtsbeistand, bevor Sie sich binden.

Erschwert das Leben an einem weniger etablierten Ort das Visum?

Nein. Das LTR ist ein nationales Visum mit nationalen Kriterien. Die Voraussetzungen sind in Sichon dieselben wie in Patong.

Allgemeine Informationen mit Stand September 2026. Keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Bestätigen Sie alles bei unabhängigem thailändischem Rechtsbeistand, bevor Sie sich binden.