Руководство
Почему аренда, а не покупка.
Каждые несколько недель кто-нибудь спрашивает, нельзя ли просто купить один из этих участков. Честный ответ — и почему аренда выгоднее для тех, с кем мы хотим работать.
Закон
Иностранцы не могут владеть землёй в Таиланде. Точка.
Статья 86 Земельного кодекса закрепляет право собственности на землю за гражданами Таиланда и компаниями с подлинно тайским большинством. Исключения для прибрежной земли нет, нет инвестиционного порога, который открывал бы её для физического лица, и нет «иностранной полной собственности» на землю, как она существует для квартир в кондоминиуме. Всякий, кто утверждает обратное, описывает обходную схему, а не право.
Обходная схема, о которой вы услышите чаще всего, — тайская компания с номинальными акционерами: тайские имена на 51% акций, контроль у иностранца. Она незаконна уже десятилетия и по Земельному кодексу, и по Закону об иностранном бизнесе, а с конца 2000-х годов Земельный департамент и Департамент развития бизнеса (Department of Business Development, DBD) периодически проводят в прибрежных провинциях проверки именно на этот предмет. Созданные таким образом структуры несут постоянный риск ликвидации, и кредиторы и гостиничные бренды с ними не работают.
Что иностранцы могут держать без обходных схем
- Зарегистрированная аренда
- До 30 лет, с записью на титуле Чанот в Земельном управлении. Обязательна для любого будущего собственника земли. Может быть уступлена, передана в субаренду и унаследована, если это предусмотрено договором аренды. Именно так держит землю большинство курортов Таиланда под иностранным управлением.
- Здания
- Зарегистрированное право суперфиция позволяет арендатору владеть тем, что он построит, отдельно от земли, на весь срок аренды.
- Квартиры в кондоминиуме
- Иностранная полная собственность — до 49% от площади здания. К неосвоенной прибрежной земле отношения не имеет, но их часто путают.
- Акции операционной компании с тайским большинством
- До 49%, а с поощрением Совета по инвестициям для отеля — больше. Компания ведёт бизнес; земля по-прежнему находится в аренде.
Почему здесь аренда выгоднее
Капитал. Прибрежная земля рядом с Пхукетом переходит из рук в руки по десяткам миллионов батов за рай. Покупка связывает этот капитал в титуле, которым вы всё равно не можете законно обладать; аренда направляет те же деньги в здание и бизнес, которые действительно будут приносить доход.
Пригодность для финансирования. Гостиничные бренды, кредиторы и институциональные соинвесторы в Таиланде каждый день оценивают и принимают зарегистрированную аренду. Номинальную компанию они не примут.
Арендодатель, который остаётся. Оба наших участка принадлежат одной семье, у которой нет даты выхода. При продлении это значит больше, чем любая оговорка.
Честность. Мы предпочитаем сказать вам, что зарегистрирует Земельное управление, а не продавать вам сказку про 90 лет.
Владение в Сичоне в прежние годы выставлялось агентами на продажу, и следы тех объявлений всё ещё можно найти. Сейчас оно предлагается только в аренду, на срок до 30 лет. Натай предлагается в аренду на 10 лет для лёгких форматов бизнеса.
Вопросы, которые нам задают
Может ли иностранный гражданин купить землю в Таиланде?
Нет. Земельный кодекс закрепляет право собственности на землю за гражданами Таиланда и компаниями с тайским большинством. Иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиуме и зданиями, а землю — держать на условиях зарегистрированной аренды на срок до 30 лет.
А владение через тайскую компанию?
Компания, которая на бумаге имеет тайское большинство, но по сути контролируется иностранцем через номинальных акционеров, незаконна по Земельному кодексу и Закону об иностранном бизнесе. Земельный департамент и DBD проверяют такие структуры уже много лет. Зарегистрированной аренде такая обходная схема не нужна.
Стоит ли аренда меньше, чем полная собственность?
Для оператора или семьи, которые хотят пользоваться землёй десятилетиями, зарегистрированная аренда на 30 лет даёт пользование землёй за малую долю того капитала, который связала бы покупка, а здания остаются в полной собственности на основании права суперфиция. Чего она не даёт, так это спекуляции землёй, — но эти участки для неё и не предлагаются.
Предлагалась ли земля в Сичоне ранее на продажу?
Владение в Сичоне в прежние годы выставлялось агентами на продажу. Сейчас оно принадлежит семье, которая намерена его сохранить, и предлагается только в аренду.
Заинтересовались?
Серьёзные запросы получают личный ответ в течение одного рабочего дня. Осмотр участка — по договорённости.